La Cassazione interviene per la prima volta sul trattamento Imu da riservare all’abitazione principale parzialmente locata, affermando che mantiene il diritto all’esonero.
Con l’ordinanza 8236/2026 la Corte afferma che la disposizione che prevede l’esonero per «l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente - va interpretata nel senso che la locazione parziale dell’abitazione non impedisce la fruizione dell’esenzione, qualora il possessore mantenga la propria residenza e dimora abituale nell’immobile». Si tratta di una conclusione condivisibile, che conferma quanto indicato dal Mef, con la circolare n. 3/2012.
La questione non era pacifica, a causa della lettura data da alcuni enti impositori proprio della circolare 3/2012; da qui un nutrito contenzioso tributario.
Sul piano normativo, tanto la vecchia quanto la nuova Imu sono chiare nel definire abitazione principale l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo ha stabilito la propria residenza anagrafica e dimora abituale. Nel caso di locazione parziale dell’abitazione principale, le condizioni previste dalla normativa rimangono soddisfatte, nel senso che permangono residenza e dimora. Non c’è alcuna norma che imponga l’utilizzo esclusivo, sicché quest’ulteriore condizione non può essere introdotta per via interpretativa. Né a diversa interpretazione si poteva giungere con la lettura della circolare 3/2012, che nel trattare il rapporto tra Imu e Irpef, affronta il caso dell’abitazione principale «parzialmente locata», trattandosi al tempo stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte. In tal caso il Mef si preoccupava di specificare quando fosse dovuta l’Irpef, precisando che sarebbero state dovute sia l’Imu sia l’Irpef nel caso in cui l’importo del canone di locazione fosse stato di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%.
Il passo della circolare va però letto considerando che l’abitazione principale nel 2012 era soggetta a Imu. Il Mef, in considerazione dell’uso promiscuo, detta delle proprie indicazioni per individuare il caso in cui sia o meno dovuta, oltre all’Imu sull’abitazione principale, anche l’Irpef; da qui il confronto con l’importo del canone di locazione. Quindi l’attenzione del Mef non era sull’Imu, ma sull’Irpef. Tant’è che nelle successive Faq del 2013 il Mef confermava che «anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie».
L’ordinanza aggiunge che quando il legislatore ha voluto escludere l’esenzione in presenza di una locazione lo ha fatto espressamente, come nel caso dell’assimilazione all’abitazione principale dell’immobile posseduto da anziani o disabili che hanno trasferito la residenza in istituti di ricovero, oppure nel caso degli immobili posseduti dai militari e in quello dei pensionati esteri. Si tratta di ipotesi eccezionali, accomunate dal riconoscimento dell’esenzione per abitazione principale pur in assenza dei requisiti costitutivi della residenza e della dimora abituale, e nelle quali la locazione dell’immobile è espressamente prevista come condizione escludente l’esenzione.